2020年财产法规：对房东和中介的潜在影响

 
考虑到保守党在2019年12月的选举胜利，今年看起来将为房地产行业提供一种延续感。政策制定或动议的改变很可能会按计划进行，并会按照《宪法》所述进行一些修改和补充。现任总统在选举期间的住房承诺，以及上个月女王讲话中的承诺。
对于整个房地产行业而言，今年将是一个好年头，随着市场信心的增强和2020年预计销售的改善。但是，谨慎是力量，对于拥有市场份额的房东和代理商，最好要了解主要立法。可能会影响到他们的变化。这些变化中有一些是从2019年开始实施的，大多数是新变化，还有几项是对3月11日到期的2020年预算的猜测。这些都预示着对代理商和房东的销售潜力和个人理财的潜在重大影响，现在值得一提的是要纳入2020年计划。
1.房东所得税减免
前总理乔治·奥斯本(George Osborne)的第24条立法将在四年内逐步减少房东所得税减免，此法案从2017年4月6日开始，直到2020年4月6日完全分阶段实施为止。新规定旨在通过减少房东可对其出租物业索取的所得税减免(例如抵押贷款利息，购买家具的贷款利息以及在提取或偿还抵押贷款时产生的费用)，来平衡房主和投资者之间的税收竞争范围。或贷款。
从2020年4月到2021年，房东产生的融资成本的100%将作为基本税率减免。最后阶段将可从租金收入中扣除的财务费用的百分比降低到0%，并将基本税率减税的百分比提高到100%。这意味着从4月开始，房东将必须按20%的基本税率全额缴纳所得税，并可以选择索回20%的抵押贷款利息成本作为信贷。
这确实打击了“买到让”市场，因为由于减税减免，经营租赁物业的费用难以抵消。
2.资本利得税
一种。 CGT退货的付款截止日期越来越紧
资本利得税(CGT)的规则将于2020年4月6日生效，该规则适用于出售或“处置”私人房东的主要住所以外的其他财产。
现在，由于新的30天期限必须向房东支付更多的物业销售费用，因此房东将不得不提高合规性-目前，房东支付CGT作为其年度自我评估纳税申报表的一部分，因此无需支付全部金额，直到下一个纳税年度结束。费用将保持不变，但是如果业主以牟利为目的而出售的话，确实将他们摆在了一个紧要关头，因为如果未能在30天窗口期结束前支付CTG，则会受到罚款。
b。私人居民免税窗口
根据私人住所救济(PRR)规则，出售曾经是其主要住所的财产的房东可在拥有该财产的最后18个月内免税，无论其是否出租。在必须支付CGT之前花更多时间。
从2020年4月6日起，预计该付款期限将缩短至9个月。拥有第二套房的房东应注意新的付款期限，以避免支付不必要的税款。
C。放行限制
那些有资格获得PRR的房东还可能有资格获得CGT的租赁减免，而该CGT欠的是先前居住且已部分或全部出租为住宅的物业。在要求减免租金时，房东可以享受以下最低补偿：与他们在PRR中获得的金额一样，最多可以出售40,000英镑(夫妻为80,000英镑)，以及通过出租房屋获得的应收收益。
根据预计在2020年4月6日进行的更改，这项减免将仅限于在出售时居住在该住所中的房东，即与租户共同居住。
3.第21条被废除
政府确认打算废除1988年《住房法》第21条的立法，这是去年12月19日在女王的演讲中宣布的《 2019-20年度房客改革法案》的一部分。目前，第21条的立法允许房东向有保证的短期租赁(AST)中的租户发出驱逐程序通知，而不必说明理由-所谓的“无过错”驱逐。
废除第21条的法律将意味着，只有在有合法理由的情况下才能驱逐租户。如果房东想自己搬家或出售房屋，这将使房东很难尽早收回房屋。
为了减轻房东的负担，政府还提议根据《房客改革法案》的一部分，对第8节中规定的占有理由进行改革，以赋予房东更多的收回土地的权利(如果他们有正当理由这样做的话)。这包括房东是否要搬入或出售该房产的新理由，以及当租户违反租约条款时流程的改进。
目前尚未确认对《房客的改革法案》的二读，因此不太可能在2020年末/ 2021年初之前生效。
4.终身存款计划
房客改革法案中还包括一项承诺，为租户引入终生保证金。新计划旨在改善租户的租房体验，并使其在转为新租户时负担得起。
对该计划的反应好坏参半。只要该计划对房东和房客都有足够的细节表达信心，住宅房东协会欢迎房客财务状况的改善和物业之间的可操作性。
相反，存款置换计划Flatfair的首席执行官弗朗兹·多尔(Franz Doerr)声称该计划存在“根本性缺陷”，他认为“存款护照”的概念在理论上很好，但在实践中不起作用。房客仍然必须一次性付清，如果需要扣除，房东将缺乏足够的保护。
目前，该计划的细节还很短，需要在以后进行更仔细的分析。
5.强制性电气检查
经议会批准，有关私人租赁部门电气安全标准的新法规将要求房东和代理商负责确保自2020年7月1日起对所有新租赁进行电气安装检查和测试，并自4月1日起对所有现有租赁进行电气安装检查和测试。 2021。
新规定要求由合格的专业人员至少每五年重复进行这些检查和测试。此外，要求房东在28天之内向每个租户提供检查和测试结果的报告，并保留报告的副本，直到下次检查为止。
根据ARLA的说法，大多数优秀的专业房东和中介机构已经自愿进行了检查，因此，新法规对总体的影响应该是有限的。
6.允许宠物的租赁合同范本的变更
房屋部长于2020年1月4日宣布，将修订政府的租赁合同范本，以终止对出租屋中乖巧宠物的禁令。这种转变旨在通过鼓励房东根据个案审查养宠物的权利，而不是对宠物实行全面禁止，以提高负责任租户的生活质量。
这对租户来说是个好消息，可能会带来一些好处，但是许多房东争辩说，这项立法令人发狂，因为它增加了磨损风险，即使有押金也可能不足以弥补这一成本，因为在某些情况下，此类成本可能会上升多达数千个。
7.第五反洗钱指令
2020年1月10日，第五反洗钱指令(5AMLD)成为法律。该指令是正在进行的国际反洗钱工作的一部分，以打击腐败，资助恐怖主义和洗钱活动。
据称，英国房地产市场对于洗钱特别成熟，合规监控服务机构Compliance International建议该价格为4.4英镑。使用“脏钱”购买了价值数十亿美元的英国房地产。
现在，代理商必须对客户进行有效的尽职调查，在无合理怀疑的情况下，代理商可以证明买方或卖方的身份，并且所有资金都是完全合法的，不得涉及非法资金或活动。
对于租赁代理商，新指令还要求在处理来自高风险第三国的交易时加强尽职调查。任何经营个人收入超过10,000欧元或同等财产的出租代理，都必须对房东，租户，担保人或授权占用人进行尽职调查，以确保身份证明和资金合法性。
8.印花税
尽管未经证实，但有可能在定于2020年3月11日的新政府的第一个预算中解决印花税土地税(SDLT)。自此以来，总理鲍里斯·约翰逊(Boris Johnson)和总理萨吉德·贾维德(Sajid Javid)都讨论了对该税的可能变动。上个夏天。这些措施包括将最低起征点从125,000英镑提高到500,000英镑，并将SDLT最高税率从12%降低到7%，甚至可能将征税从买方转移到卖方。
这项税收被广泛贬低，许多人认为这对住房市场是违反直觉的，潜在的购买者由于缺乏资金来支付征税而被推迟寻找住房。
我之前曾指出，改革印花税可以振兴市场，导致更多交易并增加市场流动性;对于代理商来说，这意味着更多的业务值得期待。请注意3月11日，这是值得一提的重要地方。
来年将带来许多立法方面的挑战，令我有些不安的是，这些新的规则和法规将不会产生预期的效果-请查看此处的“租户费禁令”。但这也预示着该行业将是强劲增长的繁荣年，如果这些法律如预期那样有效，那么就有理由感到乐观。