一年2.13万亿成交！中国最大居住服务商赴美上市 3年亏了30亿 腾讯、软银、高瓴加持 估值超千亿

　　作为中国最大的居住服务商，贝壳找房决定赴美上市。

　　美国时间7月24日，贝壳找房（简称“贝壳”）正式向美国纽交所递交IPO申请，股票代码为“BEKE”。此次上市的主体为贝壳，同时还包括链家、德佑，以及金融、装修等业务。登陆资本市场之前，贝壳找房已经是中国最大的居住服务商，链家是中国最大的房产经纪机构。

　　据透露，这将是今年以来中国企业最大规模的赴美IPO项目，高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳此次IPO的联席主承销商。

　　招股书数据显示，2018年、2019年，贝壳营业收入分别为286亿元、460亿元（人民币，下同），营业收入增速约为60%，2019年，贝壳的GTV（成交总额）达到2.13万亿元。

　　佣金是主要收入

　　“我们将不动产住宅的全产业链分为制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域。我们认为通过线下的经纪人的深入服务及线上的数据所建立的消费者认知，我们有可能在全产业链中都创造全新的价值。”这是贝壳创始人、董事长左晖在招股书披露同日，发布了致股东的一封信的表述。

　　贝壳脱胎于房地产经纪企业链家，2018年4月成立，定位是技术驱动的“新居住”服务平台。贝壳是线上线下交融的房产交易平台，线上能力是其显著的优势，通过数据、交易流程、服务质量的数字化与标准化，搭建“数据与技术驱动的线上运营网络”。

　　招股书数据显示，目前贝壳进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

　　2020年2月，贝壳针对新房业务，正式推出了涵盖VR看房、VR带看、在线认购、无理由退房、在线退款等多个功能的“VR售楼部”，为购房者提供看房、选房、认购的一站式线上购房服务。

　　招股书中，贝壳集团并未透露此次IPO拟募集资金规模，仅提到募集的资金主要用于研发，以继续投资公司的平台功能和基础设施技术、新的家庭交易服务扩展、服务产品多样化及向新区域扩展业务，以及一般公司目的。但从投资者处获悉，贝壳集团IPO计划融资10到20亿美元。

　　招股书显示，贝壳2017年、2018年、2019年营收为255亿元、286.46亿元、460亿元。但受疫情影响，增长势头在今年一季度放缓，截至2020年3月31日今年一季度，贝壳集团营收同比下滑了12.75%，达71.20亿元。

　　净利润方面，过去三年，贝壳集团一直处于亏损状态：2017年净亏损达5.38亿元，2018年缩窄至亏损4.28亿元，2019年净亏损为21.80亿元。

　　招股书显示，贝壳的收入主要来自住房交易服务的佣金。其中，2019年二手房交易和新房交易收入分别为246亿元人民币和202亿元人民币。

　　链家被装在了贝壳找房的IPO框架内。贝壳给出的资料显示，“我们拥有并运营中国地产经纪领先品牌链家，它是贝壳平台上不可分割的一部分。我们坚信链家的成功经验帮助贝壳在搭建行业基础设施和标准、贝壳快速和可持续增长方面铺平了道路。”

　　贝壳能够在短短两年时间里完成从创立到上市的飞跃，这与背靠2001年建立的链家“中介帝国”密不可分。19年时间，链家在全国打造了绵密的线下中介网络，而贝壳成立初期的线下网络推进都是以链家为基础，逐渐向外延伸。

　　腾讯高瓴软银是重要股东

　　2016年和2017年，链家先后完成B轮和C轮融资，其中B轮融资的规模为60亿元。

　　2019年3月，原投资方在链家的股份通过协议镜像平移到贝壳找房。同时，贝壳找房启动D轮融资。

　　其中，链家在2016年完成B轮融资，投资方包括华兴资本、百度、腾讯、新希望集团、海峡资产、源码资本、经纬中国、执一资本等。链家在2017完成C轮融资，投资方包括融创、万科、高瓴资本、腾讯、华兴资本、新希望集团等。贝壳2019年完成D轮融资，参与方包括软银、腾讯、高瓴、红杉，总融资额超过24亿美元。

　　招股书显示，链家创始人左晖个人持有贝壳28.9%股权，投票权为46.8%。贝壳CEO彭永东持股为3.6%；SHANYigang持股为1.6%；XUWangang持股为1.8%；华兴资本CEO包凡持股为3.8%。

　　腾讯持股为12.3%，为第二大股东；软银旗下SVFIIShellSubco（Singapore）Pte.Ltd.持股为10.2%，高瓴资本持股为5.3%。

　　招股书显示，贝壳是以VIE的架构登录美股的。2018年7月，贝壳在开曼群岛成立了贝壳控股作为控股公司，此后又成立了一系列中介控股实体对国内的业务实体进行掌控。

　　招股书中，贝壳援引CIC数据报告预计，2024年中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元增长到2024年的19.1万亿元，经纪服务渗透率将从2019年的47.1%增长到2024年的62.2%。

　　据了解，未来贝壳将专注于四大关键增长战略：持续发展基础设施，提高效率和体验；进一步提高服务质量并投资于人才；扩大服务范围；有选择地进行战略投资和收购。有分析认为，贝壳上市后的估值可望达到200亿美元。