房利美和房地美需要严格的银行资本要求

 
在过去的15年中，国会仅做出了认真的努力来解决政府资助的企业Fann​​ie Mae和Freddie Mac的问题。现在，这种努力似乎即将产生结果。
2008年的《住房和经济复苏法案》建立了一个新的联邦监管机构，即联邦住房金融局(FHFA)，并扩大了对GSE的授权。该法律赋予该机构授权将房利美和房地美置于保护性(或接收性)地位，并要求其确定公司的资本要求。
房利美和房地美自2008年以来一直担任政府音乐保护组织的负责人，但出于结束这些音乐保护组织的考虑，该机构现在将提出新的监管资本框架。释放没有任何资本的公司将毫无意义，而且保护主义不应该是永久的，所以这是时候了。
FHFA的新任局长Mark Calabria希望在2020年底之前发布最终规则，因此该提案将很快出炉，最早可能在今年春天。
可以说，这是该机构将要执行的最重要的规则制定。从历史上看，这些公司缺乏股权资本不仅助长了它们的异常增长，而且加剧了它们对住房金融系统，借款人和纳税人的巨大风险。
例如，从1990年到2004年，房利美(Fannie Mae)股东的年平均股本回报率为24.5%，并且每年之间的变化相对较小。 (这期间，这里，这里和这里都可以找到范妮的这段时期的财务数据。)尽管银行和GSE都从事住房抵押贷款业务，但这几乎是银行典型收益的两倍。
不，GSE并没有吞噬最高质量的抵押贷款，而只将表现最差/利润最低的抵押贷款留给了银行。
除了与美国财政部的信贷额度不同之外，还可以解释异常高的收益，这是因为资本要求的根本降低(而且更弱)。在联邦政府的全力支持下，GSE的杠杆率至少比美国最大的银行高出5倍。
通用而言，GSE是获利机器–它们获得了联邦政府的借贷许可，从而“利用”了房屋抵押贷款中股东的利润。当然，问题在于该过程会增加企业失败的风险。
国会在1992年解决了这个问题，但是相对于银行，它要求的资本要求较低。当时，利率风险仍然是主要关注的问题，GSE坚持认为他们没有像银行一样面临信用风险。本质上，人们认为，如果借款人难以偿还抵押贷款，那么GSE将不会受到实质性影响(如果有的话)。据说，这种麻烦仅仅是对那些被称为银行的老派金融家来说是个问题。
也许在1992年这是一种合理的思维方式，但是最近几十年来，这绝对是错误的。毫无疑问，当人们无法支付抵押贷款时，它在GSE内部产生的回响至少与在银行内部产生的回响一样。房利美和房地美根本无法幸免于信用风险。
因此，没有客观的理由让房利美和房地美的股本要求远低于银行。卡拉布里亚明智地指出，房利美和房地美应“保持与其风险状况相称的资本水平”，并“与其他大型金融机构在实质上相同的资本规则下运作”。
这种方法早就该了。房利美和房地美的总资产合计为5.5万亿美元，约为美国八家全球系统重要性银行(G-SIB)总资产的一半。与G-SIB不同，房利美和房地美的几乎所有资产都集中在一种资产(房屋抵押贷款)中。可以说，这种集中使他们比银行更具风险。那么，房利美和房地美至少应满足与G-SIB相同的资本要求。
这份新文件提供了更多细节，但是美国最大的银行必须满足8%的资本比率，以及额外的资本缓冲，例如补充杠杆比率和资本节约缓冲。这些缓冲区有效地增加了最低要求。在风险加权的基础上，G-SIB的股本与资产比率平均为14%，因此，如果监管机构认为该数字对房利美和房地美而言太高，他们应该公开解释其原因。
除了所需的杠杆比率外，FHFA还应要求房利美和房地美保留其担保费的一部分作为现金储备。 它经常被掩盖，但是股权要求并不意味着公司持有任何类型的资产(少得多的现金)来支付未来的损失。 权益额将吸收未来的会计损失，但公司仍需要现金来支付这些损失。 因此，不允许任何保险公司(甚至抵押贷款保险公司)在没有流动准备金的情况下运营。
如果FHFA希望更好地保护借款人和纳税人免受2008年发生的那种经济崩溃的影响，则其下一步行动是很明确的。 它应该要求房利美和房地美的资本和储备必须与美国最大的银行和抵押保险公司的资本和储备类似。