Fannie-Freddie改造给特朗普带来风险：更高的抵押成本

 
据悉，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的监管机构有望终止美国对抵押贷款巨头的控制，这取决于持有更多资本的公司。但随着唐纳德·特朗普总统提高竞选连任，这一梦想可能会陷入冷酷的政治现实，即房屋贷款变得更加昂贵。
4月份成为房利美和房地美监管机构的联邦住房金融局局长马克卡拉布里亚表示，公司需要筹集资金缓冲，以防止他们在2008年金融危机期间遭受的灾难性损失。除非他们有足够的支持来阻止另一个纳税人的救助，否则他不想释放房利美和房地美。
上周在纽约举行的抵押贷款银行业务会议上，特朗普任命的卡拉布里亚表示，“资金不足以引发监管，并且这将足以引发退出。”他补充说，他希望房利美和房地美准备在1月份开始筹集资金。
为了实现这一目标，卡拉布里亚建议这些公司将其资本水平提高到高达5%的资产水平，这将高达2740亿美元。抵押贷款融资专家称，房利美和房地美可能不得不增加向贷款人收取的费用，以防止借款人违约。这些费用将转嫁给购房者。
经济影响
缺点：抵押贷款成本可能会上升。特朗普正在进行他的竞选连任，他几乎在每次民意调查中都获得了不到45%的批准，而他获得第二个任期的机会可能取决于明年经济的健康状况。任何住房问题都将增加另一个潜在的障碍，以及他与中国的贸易战和墨西哥可能的新关税。
穆迪分析公司(Moody’s Analytics)首席经济学家马克•赞迪(Mark Zandi)表示，“这是没有必要的，也没有任何意义。”他认为，房利美和房地美的收费已处于适当水平。 “更高的抵押贷款利率将提高支付率并减少需求。需求减少将意味着房价下跌。“
找出针对房利美和房地美的修正案，特朗普称之为“非常紧急”的问题，是2008年崩盘的主要未解决问题。
据知情人士透露，美国财政部即将完成将房利美和房地美归还私人所有权的计划，该计划可在数周内公布。一位知情人士说，白宫正在审查该提案的草案。美国财政部长史蒂文·姆努钦(Steven Mnuchin)在正式送往白宫之前必须签署该计划，官员们预计，在任何计划开始执行之前，数月才能通过。
FHFA发言人表示，该机构仍在审查房利美和房地美的资本水平。财政部发言人没有回应置评请求。
纳税人救援
房利美和弗雷迪不会放贷。他们购买由贷方制造的抵押贷款，并将其包装成出售给投资者的证券，并提供违约担保。这两家公司十多年前被监管机构扣押，并持有纳税人资金1915亿美元。从那时起，他们又恢复了盈利，并向股息发送了超过他们在救助基金中获得的股息。
这就是为什么资本会影响房利美和房地美向贷款人提供支持贷款的费用：监管机构和投资者希望这些公司能够在其资本存量上赚钱。因此，如果房利美和房地美总共拥有2000亿美元的资本并且必须获得10%的回报率，那么他们将不得不将费用提高到允许他们赚取大约200亿美元的水平。
在受美国控制的情况下，房利美和房地美各自被限制在30亿美元的资本缓冲区，远远低于经济衰退时所需要的资本缓冲。这些公司不是保留利润来筹集资金，而是将几乎所有的收入都汇集到财政部，卡拉布里亚表示他希望结束这种做法。
房利美和房地美的旧资本要求在2008年被政府扣押时被暂停。去年当时的FHFA主管梅尔瓦特提出了新的规则，这两家公司将拥有从1035亿美元到1395亿美元的总和。卡拉布里亚预计将在今年晚些时候发布最终计划。
像保险公司一样
对冲基金经理比尔阿克曼(Bill Ackman)的公司是该公司普通股中最大的持股公司之一，称最近的财报电话中提议的更高资本水平不太可能且不必要。
“这些不是银行，”负责潘兴广场资本管理公司的阿克曼说。 “他们真的是保险公司，他们正在确保我们认为是世界上最安全的资产之一，这是第一个抵押贷款，中产阶级住房，地理位置上信誉良好的借款人多元化的基础。“
阿克曼表示，由于“巨额”现金流，房利美和房地美将拥有2.5%资产所需的全部资金。
特朗普和财政部官员公开表示，他们希望与立法者一起改革住房融资政策，尽管政府内部的一些人怀疑他们是否可以与众议院民主党达成妥协，一位喜欢其他人的人士表示不会在讨论内部审议时被提名。这可能促使政府绕过国会释放房利美和房地美。
即将上市?
卡拉布里亚浮动的资本水平可能会使这些努力复杂化。他上个月告诉福克斯商业网络，2500亿美元的资本筹集是他认为合适的“大概”。虽然卡拉布里亚和政府官员表示他们正在评估首次公开发行股票，但即使是该价值的一小部分的股票出售也很容易成为历史上最大的。
无论如何，卡拉布里亚具有杠杆作用，因为白宫和财政部需要他的支持来执行任何结束监管的计划，Beacon Policy Advisors的创始人布兰登巴罗福德说。
“如果他们想按照政府所希望的时间表发布它们，他们将不得不同意导演想要的资金，”巴福德说。